SCI : théorie et pratiques

Sommaire ABRÉVIATIONS/SIGLES 1 Introduction 3 1. I – L’intérêt d’investir dans l’immobilier. 3 2. II – Les SCI, un outil au service de la gestion de patrimoine. 4 3. III – L’ouvrage « SCI  : théorie et pratiques ». 5 4. I – Définition de la société civile. 6 5. II – Le bilan  : notion d’actif et de passif. 7 6. III – Le capital social. 7 7. IV – Le compte courant. 8

Première partie

Pourquoi créer une SCI ? Transmettre son patrimoine de son vivant. 13

Section 1  : Éviter l’indivision. 13

1. 1.1.1. Le cas de la transmission égalitaire à plusieurs enfants. 15
2. 1.1.2. La question de la transmission à un enfant unique. 18
3. 1.1.3. Le cas de la transmission dans les familles recomposées. 20

Section 2  : Réduire le coût de la transmission. 20

1. 1.2.1. Etaler la transmission dans le temps. 20
2. 1.2.2. Minorer la valeur des parts de la SCI. 25

Section 3  : transmettre dans le cadre du régime pinel 28

1. 1.3.1. Rappels concernant le dispositif PINEL 28
2. 1.3.2. Les particularités de la loi Pinel appliquée au travers de SCI. 29
3. 1.3.2. Application pratique. 31

Section 4  : Transmettre en conservant la maîtrise et/ ou les revenus de son patrimoine. 33

1. 1.4.1. Un point sur l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété. 34
2. 1.4.2. Applications du démembrement de propriété à la SCI 36
3. 1.4.3. Conserver la gestion du bien. 58
4. 1.4.4. Conserver des pouvoirs en assemblée collective. 58

Protéger son patrimoine. 61

Section 1  : Protection contre les créanciers. 61

Section 2  : Protection des incapables. 63

Section 3  : Protection contre la famille par le sang. 66

1. 2.3.1. L’acquisition entre concubins. 67
2. 2.3.2. L’acquisition de biens en évitant qu’ils tombent dans la communauté. 75
3. 2.3.3. L’acquisition dans le cadre d’un remariage. 79
4. 2.3.4. L’acquisition en vue de favoriser l’un des enfants en cas de décès. 80
5. 2.3.5. La SCI face au divorce. 82

Offrir une meilleure gestion patrimoniale. 85 Section 1  : Aider ses enfants à accéder à la propriété. 85

Section 2  : Rendre liquide un patrimoine immobilisé. 88

1. 3.2.1. Première situation. 90
2. 3.2.2. Deuxième situation 94

Section 3  : Acquérir sa résidence principale en SCI  : une bonne ou une mauvaise idée ? 99

1. 3.3.1. Détenir sa résidence principale en SCI, une perte de nombreux avantages sur le plan juridique. 99
2. 3.3.2. Détenir sa résidence principale en SCI, une perte de nombreux avantages sur le plan fiscal. 101

Gérer son patrimoine professionnel. 105

Section 1  : Activité professionnelle exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle  : 105

1. 4.1.1. Protéger le patrimoine contre les créanciers. 105
2. 4.1.2. Location des locaux professionnels à l’entreprise. 106
3. 4.1.3. Éviter toute taxation des plus-values professionnelles. 106

Section 2  : Activité professionnelle exercée en société 107

1. 4.2.1. La création de revenus 107
2. 4.2.2. La transmission du patrimoine 107
3. 4.2.3. Un écueil à éviter  : la confusion du patrimoine entre la SCI et la société commerciale 107
4. 4.2.4. L’acquisition du bien immobilier d’exploitation en démembrement de propriété. 108

Section 3  : Les professions libérales exerçant en société. 116

Conclusion de la partie 1. 119 Section 1  : La SCI permet-elle de réduire le montant de son impôt sur le revenu (revenus fonciers) ? 119

1. 4.3.1. Les réductions communes aux SCI à l’IR et à l’IS. 119

Section 2  : Les « bonnes utilisations » de la SCI 121

Section 3  : Les « mauvaises utilisations » de la SCI 122

Deuxième Partie

Comment constituer une SCI ? Quelle procédure suivre en vue de créer une SCI ? 125 Section 1  : S’informer au préalable. 125

1. 6.1.1. Une SCI, comment ? 125
2. 6.1.2. Créer une ou plusieurs SCI ? 128
3. 6.1.3. Une SCI à quel prix ? Questions préliminaires. 129

Section 2  : Quand doit-on recourir des statuts notariés ? 132

1. 6.2.1. Le principe. 132
2. 6.2.2. Les exceptions. 133

Section 3  : Respecter les conditions de validité du contrat de société. 134

1. 6.3.1. Le consentement des associés. 134
2. 6.3.2. La capacité des associés. 134
3. 6.3.3. Le contenu licite et certain. 134

Qui peut devenir associé ? 137

Section 1  : Les implications du statut d’associé d’une SCI. 138

1. 7.1.1. La qualité d’associé. 138
2. 7.1.2. Le nombre des associés. 139
3. 7.1.3. La notion d’apport 141
4. 7.1.2. Les règles concernant l’apport en société fait par un époux en fonction de son régime matrimonial. 145
5. 7.1.3. Les différents types d’apport et les droits d’apport 153

Section 2  : Droits et obligations des associés. 156

1. 7.2.1. La répartition des bénéfices 156
2. 7.2.2. La participation aux dettes 157

Section 3  : La capacité des associés. 159

1. 7.3.1. Les personnes capables de s’associer. 159
2. 7.3.2. Les incapables. 162

Section 4  : L’importance des relations entre associés  : le cas des SCI familiales. 167

Comment rédiger les statuts ? 169

Section 1  : La forme des statuts. 169

Section 2  : Le principe de la liberté contractuelle et ses limites. 170

1. 8.2.1. Les règles impératives. 170
2. 8.2.2. Les règles supplétives. 171
3. 8.2.3. Le silence de la loi. 171

Section 3  : Étude des principales clauses statutaires. 172

1. 8.3.1. Le nom de la société ou « dénomination sociale ». 172
2. 8.3.2. L’objet social. 172
3. 8.3.3. Le capital social. 175
4. 8.3.4. Le siège social. 182
5. 8.3.5. La durée de vie. 182
6. 8.3.7. Les conditions d’entrée et de sortie des associés de la société. 184

Comment sortir d’une SCI ? 195

Section 1  : La cession à titre onéreux des parts sociales. 195

1. 9.1.1. Les modalités pratiques. 195
2. 9.1.2. Les effets sur le plan juridique et fiscal. 196

Section 2  : La transmission à titre gratuit de parts sociales. 203

1. 9.2.1. Les aspects juridiques de la transmission à titre gratuit des parts sociales. 204
2. 9.2.2. Conséquences fiscales de la transmission à titre gratuit de parts sociales. 204

Section 3  : Le retrait d’un associé. 205

1. 9.3.1. Les conditions de sortie d’un associé. 206
2. 9.3.2. Les conséquences civiles du retrait d’un associé. 208
3. 9.3.3. Les conséquences fiscales du retrait d’un associé. 208

Section 4  : La disparition de la société. 211

1. 9.4.1. Les actes de dissolution et de liquidation de la SCI. 212
2. 9.4.2. La fiscalité de la dissolution de la SCI au niveau des associés. 213
3. 9.4.2. Le partage et ses incidences fiscales sur la SCI. 214

Troisième Partie

Comment assurer le suivi pratique de la SCI ? Les règles concernant la gestion de la société. 219

Section 1  : Les décisions collectives. 219

1. 10.1.1. Quelques précisions concernant les décisions collectives. 220
2. 10.1.2. Cas particuliers relatifs à l’attribution du droit de vote. 222
3. 10.1.3. La tenue des assemblées. 225
4. 10.1.4. Le déroulement de l’assemblée. 227

Section 2  : Le gérant. 228

1. 10.2.1. Qui peut être gérant ? 228
2. 10.2.2. Comment nommer le gérant ? 230
3. 10.2.3. Quels sont les pouvoirs du gérant ? 231
4. 10.2.4. À quel régime fiscal et social est soumis gérant ? 235
5. 10.2.5. Quelle est la responsabilité du gérant ? 236
6. 10.2.6. Comment mettre fin aux fonctions du gérant ? 238

Le traitement fiscal de la SCI. 239

Section 1  : Les différents régimes d’imposition des SCI. 240

1. 11.1.1. La SCI « transparente ». 240
2. 11.1.2. SCI semi-transparente ou « translucide ». 240
3. 11.1.3. La SCI « opaque ». 240

Section 2  : Option pour l’IS ou régime de l’IR ? 241

1. 11.2.1. Les avantages de l’assujettissement d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. 241
2. 11.2.2. Les inconvénients de l’assujettissement d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. 243
3. 11.2.3. Le cas de la SCI soumise à l’IR dont l’associé prépondérant est une société assujettie à l’IS  : « Un schéma intéressant pour les patrimoines immobiliers importants ». 244
4. 11.2.4. Le cas du démembrement des parts sociales dans les SCI assujetties à l’impôt sur le revenu. 246

Section 3  : La fiscalité des recettes et des charges générées par l’immeuble social. 247

1. 11.3.1. La mise à disposition gratuite de l’immeuble social à un associé ou à un tiers. 247
2. 11.3.2. La location de l’immeuble social à un tiers. 248

Section 4  : La gestion fiscale de la TVA. 249

1. 11.4.1. La TVA et les SCI  : généralités. 249

Section 5  : Parts de SCI et IFI 252

1. 11.5.1. Évaluation des parts sociales pour leur imposition à l’IFI. 253

Le traitement fiscal de la société. 261

Section 1  : Quelques principes comptables. 261

1. 12.1.1. Le compte de trésorerie. 261
2. 12.1.2. Le compte de résultat. 263
3. 12.1.3. Le bilan. 264

Section 2  : Focus sur le compte-courant d’associé. 265

1. 12.2.1. Le compte-courant créditeur. 265
2. 12.2.2. Le compte-courant débiteur. 272

Section 3  : L’affectation du résultat. 274

1. 12.3.1. L’absence de règles comptables. 274
2. 12.3.2. L’utilité de tenir une comptabilité. 275

Section 4  : Amortissement et société civile. 276

1. 12.4.1. L’amortissement dans les SCI IR ? 276
2. 12.4.2. L’amortissement dans les SCI IS ? 277

Les démarches administratives tout au long de la vie de la SCI. 279

Section 1  : Comment tenir la comptabilité de votre SCI ? 279

Section 2  : Démarches administratives et informations pour la création d’une SCI. 279

1. 13.2.1. En cas de changement de siège social. 280
2. 13.2.2. En cas de cession de parts sociales. 281
3. 13.2.3. En cas de modification de capital. 281
4. 13.2.4. En cas de changement d’objet social ou d’activité. 282
5. 13.2.6. En cas de changement de gérant. 282
6. 13.2.7. En cas de dissolution de la SCI. 283

Quatrième Partie

Comment gérer sa société en fonction des objectifs fixés ? Comment financer l’acquisition immobilière dans une SCI IR ? 287

Section 1  : Choix du capital social – principes. 288

1. 14.1.1. En fonction des objectifs que se sont fixés les associés. 288
2. 14.1.2. En fonction de la nature de l’acquisition. 288

Section 2  : Les différents modes de financement possibles. 289

1. 14.2.1. Le financement par les ressources propres à la SCI. 289
2. 14.2.2. Le financement par emprunt bancaire. 289

Section 3  : La déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit par une personne physique. 297

1. 14.3.1. Cas de la SCI soumise à l’IR. 297
2. 14.3.2. Cas de la SCI soumise à l’IS. 298

Section 4  : La question des garanties bancaires. 298

1. 14.4.1. Les garanties réelles immobilières. 298
2. 14.4.2. Les garanties personnelles. 301

Section 5  : La difficulté de sortie des comptes courants. 303

1. 14.5.1. Le droit au remboursement permanent des comptes courants d’associés et ses limites. 304
2. 14.5.2. Comment sortir son compte courant ? 304

Dans quels cas l’option pour l’IS est-elle intéressante ? 307

Section 1  : L’intérêt de l’option pour l’impôt sur les sociétés. 307

1. 15.1.1. Un bénéfice imposable plus faible. 307
2. 15.1.2. Un taux d’imposition intéressant. 308
3. 15.1.3. Une gestion de ses revenus imposables à l’IR. 308
4. 15.1.4. Une sortie possible du régime de l’IS pendant 5 ans. 309

Section 2  : Les limites de l’option pour l’IS. 310

1. 15.2.1. Les droits d’apport. 310
2. 15.2.2. Le report du déficit. 310
3. 15.2.3. La taxation des loyers. 311
4. 15.2.4. La mise à disposition gratuite du bien détenu par la société au profit d’un des associés. 311
5. 15.2.5. La non-déductibilité des intérêts d’emprunt en cas d’achat des parts de société imposée à l’IS. 311
6. 15.2.6. La fiscalité à la sortie. *311***

Section 3  : Comparaison chiffrée entre le régime de l’IR et le régime de l’IS. 314

Comment opter à l’IS en cours de vie sociale ? 317

Section 1  : Quelles sont les incidences du passage à l’IS ? 317

Section 2  : Exemples d’application. 318

1. 16.1. Le passage de l’IR à l’IS avec réévaluation de l’actif  : 318
2. 16.1.1. Comment procède-t-on ? 318
3. 16.1.2. Exemple  : 318
4. 16.2. Le passage de l’IR à l’IS sans réévaluation de l’actif  : 319
5. 16.2.1. Comment procède-t-on ? 319
6. 16.2.2. Exemple. 320

La SCI (IR) constituée dans un but de transmission à titre onéreux 321

Section 1  : La société a été constituée avec un capital social élevé. 321

Section 2  : La société a été constituée avec un capital social faible. 324

1. 17.2.1. Profiter d’une société détenue depuis longtemps. 324
2. 17.2.2. Vendre l’immeuble et non les parts sociales. 325
3. 17.2.3. Affecter les bénéfices comptables en compte courant. 328
4. 17.2.4. Les conséquences de l’amortissement de l’immeuble sur la vente des parts sociales. 331
5. 17.2.5. L’augmentation de capital avant cession permet-elle de réduire les plus-values taxables ? 334
6. 17.2.6. Et la jurisprudence Quemener ? 334

La SCI (IR) constituée dans un but de transmission à titre gratuit 337

Section 1  : L’apport en compte courant par les parents. 338

1. 17.1.1. Principes. 338
2. 17.1.2. Inconvénients. 338

Section 2. L’emprunt in fine par la société. 339

1. 17.1.1. Principes. 339
2. 17.2.2. Que faire pour éviter de se trouver dans cette situation ? 341

Section 3. L’emprunt amortissable contracté par la société. 343

1. 17.3.1. Principes. 343
2. 17.3.2. Les différentes situations rencontrées dans la pratique. 344

Conclusion générale 349

Section 1  : Définition juridique d’une SCI. 349

1. 1.1. La personnalité morale de la SCI. 349
2. 1.2. La structure capitalistique d’une SCI. 350

Section 2  : Les avantages des SCI en matière patrimoniale. 351

Section 3  : Les risques et inconvénients de la SCI. 352

Section 4  : Le « bon usage » d’une SCI. 353

1. 4.1. Quatre points-clefs à respecter. 353
2. 4.2. Les questions que doit se poser un bon gestionnaire de SCI. 353
3. 4.2.1. Avant la création de la SCI. 353
4. 4.2.2. Au cours de la vie de la SCI. 354
5. 4.2.3. Lors de la sortie d’une SCI. 355

ANNEXES

Annexe 1  : CONSTITUTION DE LA SOCIÉTÉ 359

1 – Actes préalables à la signature des statuts pour le compte de la société en formation. 359

2– Formalités à accomplir à la création de la société. 361

Annexe 2  : VIE DE LA SOCIÉTÉ 383 1 – Documents relatifs aux assemblées collectives ordinaires [et extraordinaires]. 383 B – Formalités consécutives aux décisions collectives. 389 2 – Documents relatifs au gérant. 390 3 – Documents relatifs aux cessions de parts sociales. 392 G – Envoi au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) 399 H – Envoi à l’enregistrement 399

Annexe 3  : Lexique 401 Index 411