Guide pratique de l'immobilier

INTRODUCTION 1

Première partie : Les acteurs de l’immobilier

Chapitre 1 : Les professionnels de la construction immobilière 7

1. Le promoteur 7

2. Le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre 8

   • 2.1. Le maître d’ouvrage 8
   • 2.2. Le maître d’œuvre 9

3. L’architecte 9

   • 3.1. Contexte 9
   • 3.2. Missions 10
   • 3.3. Métier 10
   • 3.4. Rémunération 11

4. Le géomètre expert 11

5. L’aménageur lotisseur 13

Chapitre 2 : Les professionnels des transactions et de la gestion immobilière 15

1. Le marchand de biens ou rénovateur 15

   • 1.1. Définition 15
   • 1.2. Obligations 15
   • 1.3. Formes juridiques 16
   • 1.4. Fiscalité et frais 16
     • Fiscalité 16
     • Contribution Foncière des Entreprises 16
     • Les frais de notaire 17
     • La TVA 17

2. L’agent immobilier 17

   • 2.1. Rôle et statuts 17
   • 2.2. Obligations et responsabilités 18
   • 2.3. Rémunération 18
   • 2.4. Mandat 19
   • 2.5. Assurances et garanties de loyers impayés 20
   • 2.5.1. L’assurance loyers impayés 20
   • 2.5.2. La garantie d’occupation 20

3. Le marchand de listes ou de fichiers 21

4. Le chasseur immobilier ou chercheur de biens 22

5. Le notaire 22

   • 5.1. Généralités 22
   • 5.2. Frais et honoraires de notaire 23

6. Les avocats 24

7. L’administrateur de biens et le property manager 25

   • 7.1. Rôle et statuts 25
   • 7.2. Le syndic de copropriété 25
   • 7.3. Le gérant d’immeubles 26
   • 7.4. Le property manager 26

8. Le syndic de copropriété 26

9. Le facility manager 29

10. L’asset manager 29

Chapitre 3 : Les autres professionnels de l’immobilier 31

1. La PropTech 31
2. Le diagnostiqueur immobilier 32
3. L’expert en évaluation immobilière 34
4. Les diffuseurs d’informations immobilières 35
5. L’exploitant d’une résidence services 36
6. Les organismes HLM 36

Deuxième Partie : Les méthodes d’évaluation et les indices immobiliers

Chapitre 4 : Les méthodes d’évaluation 41

1. La méthode d’évaluation par comparaison 41

   • 1.1. Première étape  : sélectionner les biens comparables 41
   • 1.2. Deuxième étape  : ramener les différents biens à un dénominateur commun 42
   • 1.3. Troisième étape  : procéder à des ajustements 42
   • 1.4. Inconvénients et limitations 42
   • 1.5. Les effets pervers  : une tendance à la hausse des prix 43
   • 1.6. Estimation « terrain intégré » ou « méthode globale » 44
   • 1.7. Évaluation par comparaison des logements loués ou occupés 45

2. La méthode de la valeur intrinsèque ou méthode du coût 46

   • 2.1. Calcul du coût de reconstruction à neuf 46
   • 2.2. Calcul de la perte de valeur 46
   • 2.3. Avantages 47
   • 2.4. Inconvénients 47
   • 2.5. La méthode sol + construction 48
   • 2.6. Détermination du coefficient d’adaptation 49
   • 2.6.1. Le coefficient d’adaptation déterminé par le pourcentage de charge foncière 49
   • 2.6.2. Le coefficient d’adaptation déterminé à partir de critères socio-économiques 49
   • 2.6.3. Détermination d’un coefficient d’adaptation par comparaison 51

3. La méthode d’évaluation par capitalisation 51

   • 3.1. Principe 51
   • 3.2. Critiques 52

4. La méthode de la valeur de rendement actuariel ou méthode financière des cash flows 52

   • 4.1. Fondements 53
   • 4.2. Méthodologie 54
   • 4.2.1. Évaluation des flux de liquidités futurs 54
   • 4.2.2. Évaluation de la valeur finale 55
   • 4.2.3. Évaluation du taux d’actualisation 56

5. La méthode hédonique 58

   • 5.1. Principe 58
   • 5.2. Limites 59

6. Évaluation à la pièce principale 60

7. Les règles légales d’évaluation des surfaces, des superficies et des contenances 61

   • 7.1. Contenance cadastrale 61
   • 7.2. Superficie d’un terrain 62
   • 7.3. La surface de plancher 62
   • 7.3.1. Définition 62
   • 7.3.2. La surface de plancher de construction 63
   • 7.3.3. La surface de plancher fiscale 63
   • 7.4. La surface habitable 64
   • 7.5. superficie privative dite loi Carrez 64
   • 7.6. Les surfaces utiles 65
   • 7.6.1. La surface utile brute 65
   • 7.6.2. La surface utile nette 65
   • 7.6.3. La surface utile pondérée d’un commerce de centre-ville 65
   • 7.7. La surface GLA 67
   • 7.8. Les autres surfaces 68

Chapitre 5 : Les indicateurs de l’évolution des prix immobiliers 69

1. Les indices établis à partir des évaluations immobilières 69

   • 1.1. Principe 69
   • 1.2. L’indice Russel-NCREIF 70
   • 1.3. Les indices MSCI-IPD 71
   • 1.4. Les indices FTSE UK Commercial Property 72
   • 1.5. Avantages 72
   • 1.6. Inconvénients 72

2. Les indices établis à partir des prix des transactions 73

   • 2.1. Principe 73
   • 2.2. La méthode des ventes répétées (repeat sales method) 73
   • 2.2.1. Principe 73
   • 2.2.2. Critiques 74
   • 2.3. Les indices Notaires-INSEE 75
   • 2.4. Les indices S&P/Case-Shiller Home Price 76
   • 2.5. Les indices Moody’s/REAL Commercial Property (CPPI) 76
   • 2.6. L’indice NTBI (NCREIF Transactions-Based Index) 77

3. Les indices de l’immobilier indirect 77

   • 3.1. L’INREV 77
   • 3.2. Les indices NCREIF 78
   • 3.3. Les indices MSCI et MSCI-IPD 78
   • 3.4. Les indices FTSE EPRA NAREIT 79
   • 3.5. Les indices de l’IEIF 79
   • 3.6. Les indices GPR 80
   • 3.7. Les indices de la NAREIT 80

Troisième partie : Le financement

Chapitre 6 : La protection des emprunteurs 83

1. La loi Scrivener 83
2. La loi Neiertz 84
3. La loi SRU 84
4. La loi MURCEF 85
5. La loi Lagarde 85

6. La loi Consommation dite loi Hamon 85

7. Directive européenne sur les « contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » 86

   • 7.1. L’information personnalisée et standardisée de l’emprunteur  : la FISE 86
   • 7.2. Les règles en matière de publicité 87
   • 7.3. La documentation commerciale des prêteurs ou des intermédiaires 87
   • 7.4. L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur 87
   • 7.5. L’évaluation du bien immobilier 88
   • 7.6. L’information délivrée à l’emprunteur 89
   • 7.7. Les crédits 89

Chapitre 7 : L’évaluation de la capacité d’investissement 91

1. L’apport personnel 92
2. La capacité d’épargne 94

3. Le taux d’endettement et le reste à vivre 95

4. Les taux 96

   • 4.1. Taux équivalent (actuariel) et taux proportionnel 96
   • 4.1.1. Principe 96
   • 4.1.2. Inconvénient du taux équivalent 97
   • 4.2. Le taux annuel effectif global (TAEG) 98
   • 4.3. Le taux fixe 99
   • 4.4. Le taux variable ou taux révisable 99
   • 4.5. Taux fixe ou taux variable ? 100

Chapitre 8 : Les prêts immobiliers 103

1. Le prêt à taux amortissable 103

   • 1.1. Prêt amortissable classique à taux fixe 103
   • 1.2. Prêt amortissable modulable à taux fixe 104
   • 1.3. Prêt amortissable à taux variable ou révisable 104
   • 1.4. Prêt amortissable à taux variable modulable 105
   • 1.5. Prêt amortissable à taux variable capé modulable 105

2. Le prêt in fine 105

   • 2.1. Principe 105
   • 2.2. Avantages 106
   • 2.3. Exemple 106
   • 2.4. Le prêt Lombard 107

3. Les prêts épargne-logement 108

   • 3.1. Généralités 108
   • 3.1.1. Origine et objet 108
   • 3.1.2. Avantages 108
   • 3.1.3. Personnes concernées 108
   • 3.1.4. Opérations concernées 109
   • 3.1.5. Opérations exclues 109
   • 3.2. Le plan d’épargne logement (PEL) 110
   • 3.2.1. Principe 110
   • 3.2.2. Versement de la prime d’Etat 110
   • 3.2.3. Imposition des intérêts 111
   • 3.2.4. Financements possibles 111
   • 3.2.5. Quelle est la rémunération d’un PEL ? 113
   • 3.2.6. Quel est le taux du prêt d’un PEL ? 113
   • 3.2.7. La sortie anticipée 114
   • 3.2.8. Comment optimiser son PEL ? 115
   • 3.2.9. En cas de décès 115
   • 3.3. Le compte épargne logement (CEL) 116
   • 3.3.1. Principe 116
   • 3.3.2. Financement 116

4. Le prêt à taux zéro 118

   • 4.1. Les opérations concernées 118
   • 4.2. Les conditions d’occupation 119
   • 4.3. Les conditions de ressources 119
   • 4.4. Les conditions d’accession 120
   • 4.5. Le coût total de l’opération 120
   • 4.5.1. Acquisition d’un logement neuf (n’ayant jamais été habité) 121
   • 4.5.2. Acquisition d’un logement ancien (ayant déjà été habité) 121
   • 4.6. La durée du prêt 122
   • 4.7. L’Eco-PTZ 123
   • 4.7.1. Principe 123
   • 4.7.2. Les travaux éligibles 123
   • 4.7.3. Les bénéficiaires de l’Eco prêt 124
   • 4.7.4. Montant du prêt 125
   • 4.7.5. Obligations de l’emprunteur et condition de remboursement de l’Eco PTZ 125

5. Le prêt accession sociale (PAS) 125

   • 5.1. Principe 125
   • 5.2. Les logements concernés 126
   • 5.3. Taux 126
   • 5.4. Les plafonds de ressources 127
   • 5.5. Durée, frais et sûreté du crédit 127

6. Les autres prêts complémentaires 128

   • 6.1. Le prêt conventionné classique 128
   • 6.2. Le prêt Action logement 128
   • 6.2.1. Principe 129
   • 6.2.2. Opérations concernées 129
   • 6.2.3. Caractéristiques du prêt pour les entreprises privées non agricoles employant au moins dix salariés 129
   • 6.2.4. Caractéristiques du prêt pour les entreprises agricoles versant une participation à l’effort de construction (PEAEC) 129
   • 6.3. Les prêts aux fonctionnaires 130
   • 6.3.1. Les bénéficiaires 130
   • 6.3.2. Les opérations 130
   • 6.3.3. Les caractéristiques du prêt 130
   • 6.4. Le prêt locatif social (PLS) 131
   • 6.4.1. Principe 131
   • 6.4.2. Projets financés 131
   • 6.4.3. Plafond des loyers 131
   • 6.4.4. Plafond des ressources du locataire 132
   • 6.4.5. Montant, taux et durée 132
   • 6.4.6. Le prêt locatif à usage social (PLUS) 132

7. Les primes et crédits d’impôt 132

   • 7.1. La prime de transition énergétique « MaPrimeRénov » 132
   • 7.1.1. Principe 133
   • 7.1.2. Conditions de ressources 133
   • 7.1.3. Montant et versement de la prime 133
   • 7.2. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) 135
   • 7.2.1. Principe 136
   • 7.2.2. Conditions de ressources 136
   • 7.2.3. Travaux concernés 136
   • 7.2.4. Montant du crédit d’impôt 137

8. Les prêts relais 137

   • 8.1. Principe 137
   • 8.2. Formules 138
   • 8.2.1. Le prêt relais sec 138
   • 8.2.2. Le prêt relais jumelé 138
   • 8.2.3. Exemple d’un prêt relais jumelé à un prêt amortissable classique 139

9. La négociation d’un crédit immobilier 140

   • 9.1. Mettre à profit le crédit on line 140
   • 9.2. Racheter ou renégocier son prêt 141

Chapitre 9 : Les garanties et assurances en immobilier 143

1. Les garanties du crédit 143

   • 1.1. L’hypothèque 143
   • 1.1.1. Droits attachés à l’hypothèque 143
   • 1.1.2. Caractéristiques 143
   • 1.1.3. Le coût d’une hypothèque 144
   • 1.1.4. La mainlevée d’hypothèque 144
   • 1.1.5. L’hypothécaire judiciaire conservatoire 144
   • 1.1.6. Le prêt viager hypothécaire 145
   • 1.2. Le privilège de vendeur d’immeuble 146
   • 1.3. Le privilège de prêteur de deniers (PPD) 146
   • 1.4. La caution et le cautionnement 147
   • 1.4.1. Principe 147
   • 1.4.2. Les principales sociétés de caution 148
   • 1.4.3. Coût d’une caution mutuelle 148

2. Les assurances de prêts 149

   • 2.1. Les risques couverts 150
   • 2.1.1. En cas de décès 150
   • 2.1.2. En cas de perte totale et irréversible d’autonomie (IPTA) 150
   • 2.1.3. En cas d’invalidité permanente totale (IPT) 151
   • 2.1.4. En cas d’invalidité permanente partielle (IPP) 151
   • 2.1.5. En cas d’incapacité temporaire de travail (ITT) 151
   • 2.1.6. En cas d’invalidité professionnelle médicale (IPM) 152
   • 2.1.7. L’assurance perte d’emploi 152
   • 2.2. Les personnes concernées 152
   • 2.3. Montant de la prime 153

Quatrième partie : Droit de l’immobilier et de la construction

Chapitre 10 : Les règles en matière d’urbanisme 157

1. Les règles nationales d’urbanisme 157

   • 1.1. Les prérogatives de l’État 157
   • 1.2. La règle ou le principe de la constructibilité limitée 158
   • 1.2.1. Fonctionnement 158
   • 1.2.2. Effets du principe de la constructibilité limitée 159
   • 1.2.3. Les exceptions au principe de la constructibilité limitée 160
   • 1.2.4. Les règles de construction subsidiaires 160

2. Le schéma de cohérence territoriale  : les SCOT 162

   • 2.1. Définition 162
   • 2.2. Procédure d’élaboration 163
   • 2.3. Composition 163
   • 2.4. Respect des principes du développement durable 164
   • 2.5. Le SCOT intégrateur 164
   • 2.6. La règle de l’urbanisation limitée 165
   • 2.7. Un nouveau SCOT à partir de 2021 165

3. La Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable (DTADD) 165

4. La loi ELAN (Évolution du Logement de l’aménagement et du numérique) 166

   • 4.1. Construire plus, mieux et moins cher 166
   • 4.2. Évolution du secteur du logement social 168
   • 4.3. Répondre aux besoins de la mixité sociale 168
   • 4.4. Améliorer le cadre de vie 169

5. Le plan local d’urbanisme (PLU) et le plan local d’urbanisme local intercommunal (PLUi) 170

   • 5.1. Présentation 170
   • 5.2. Mise en place 170
   • 5.3. Contenu du PLU 171
   • 5.3.1. Un rapport de présentation (article R 123-2 du Code de l’urbanisme) 171
   • 5.3.2. Un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) 172
   • 5.3.3. Un règlement assorti d’un document graphique 172
   • 5.3.4. Des annexes informatives 173
   • 5.4. Les différents types de zones 173
   • 5.4.1. Les zones urbaines (ZU) 173
   • 5.4.2. Les zones à urbaniser (ZAU) 174
   • 5.4.3. Les zones agricoles (ZA) 174
   • 5.4.4. Les zones naturelles et forestières (ZN) 174
   • 5.4.5. Les zones de réserve 175
   • 5.5. Les cartes communales 175
   • 5.5.1. Généralités 175
   • 5.5.2. Procédure de mise en place 175

6. Les dispositifs portant sur l’environnement 176

   • 6.1. Les lois Grenelle 176
   • 6.1.1. La loi Grenelle 1 176
   • 6.1.2. La loi Grenelle 2 176
   • 6.2. La loi Montagne relative au développement et à la protection de la montagne 177
   • 6.3. Loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral 178
   • 6.4. Les parcs nationaux, régionaux et les réserves naturelles 179
   • 6.4.1. Les parcs nationaux 179
   • 6.4.2. Les parcs régionaux 179
   • 6.4.3. Les réserves naturelles 180
   • 6.5. La gestion des eaux 180

7. Textes portant sur la ville et les communes 181

   • 7.1. La loi de réforme des collectivités territoriales (RCT) 181
   • 7.1.1. Développement de l’intercommunalité 181
   • 7.1.2. Création des métropoles, pôles métropolitains et communes nouvelles 181
   • 7.2. La loi Lamy  : loi de nouvelle géographie prioritaire 181
   • 7.2.1. Objectifs 182
   • 7.2.2. Un nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) 182
   • 7.2.3. Participation des citoyens aux prises de décisions 182
   • 7.2.4. Le contrat de ville 182
   • 7.3. Programme local Habitat (PLH) 183

Chapitre 11 : L’aménagement foncier et les autorisations d’occupation des sols 185

1. Les droits de préemption 185

   • 1.1. Le droit de préemption urbain (DPU) 185
   • 1.1.1. Principe 185
   • 1.1.2. La territorialité du DPU 186
   • 1.1.3. Opérations soumises à préemption 186
   • 1.1.4. La procédure de préemption 187
   • 1.1.5. Garanties des propriétaires 189
   • 1.2. Les espaces naturels sensibles (E.N.S.) 190
   • 1.3. Les zones d’aménagement différé (Z.A.D.) 191
   • 1.4. Le preneur rural 192
   • 1.5. Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) 192
   • 1.5.1. Objectif 192
   • 1.5.2. Limites au droit de préemption 192

2. Les zones d’aménagement concertées (ZAC) 193

   • 2.1. Définition 193
   • 2.2. La création d’une ZAC 193
     • Première étape  : les études et la concertation 193
     • Deuxième étape  : la constitution du dossier 194
     • Troisième étape  : la décision de création 194
     • Les conséquences de la mise en place d’une ZAC 194
   • 2.3. La procédure de réalisation 195
     • Autorités compétentes pour réaliser une ZAC 195
     • Première étape  : le dossier de réalisation 195
     • Seconde étape  : le processus de réalisation de la ZAC 195

3. Les zones d’aménagement différé (ZAD) 196

   • 3.1. Définition 196
   • 3.2. Droit de préemption 196

4. Le certificat d’urbanisme 197

   • 4.1. Historique 197
   • 4.2. La procédure d’instruction et de délivrance 198
   • 4.3. Le contenu d’un certificat d’urbanisme 198
   • 4.3.1. Le contenu commun au certificat de simple information et au certificat opérationnel. 198
   • 4.3.2. Le contenu propre au certificat d’urbanisme opérationnel 199
   • 4.4. Durée de validité et prolongement 199

5. Le permis de construire 199

   • 5.1. Principe 199
   • 5.2. Conditions concernant l’obtention du permis de construire 200
   • 5.3. Formalités administratives 200
   • 5.3.1. Dépôt de la demande 200
   • 5.3.2. Contenu du dossier de demande 201
   • 5.3.3. Réception du dossier 201
   • 5.3.4. Délai d’instruction et décisions de la mairie 202
   • 5.3.5. Durée de validité 202
   • 5.3.6. Affichage sur le terrain et recours gracieux 202
   • 5.4. Travaux concernés 203

6. Le permis d’aménager 204

   • 6.1. Définition 204
   • 6.2. Les travaux concernés 204
   • 6.3. Dépôt du dossier 205
   • 6.4. Délai d’instruction et durée de validité 206
   • 6.5. Décisions de la mairie 206

7. Le permis de démolir 207

   • 7.1. Définition 207
   • 7.2. Caractéristiques techniques 207
   • 7.3. Décisions de la mairie 208

8. Conséquences en cas de constructions réalisées illégalement 208

9. Le cas particulier des centres commerciaux  : l’autorisation d’exploitation commerciale 209

   • 9.1. Un peu d’histoire 209
   • 9.1.1. La loi ROYER 209
   • 9.1.2. Les lois RAFFARIN 210
   • 9.1.3. La loi SRU 210
   • 9.1.4. La loi LME 210
   • 9.2. La Commission Départementale d’Aménagement Commerciale (CDAC) 211
   • 9.2.1. Composition de la commission 211
   • 9.2.2. Processus décisionnel 212
   • 9.2.3. Les projets soumis à autorisation 212

Chapitre 12 : Le droit de la construction 213

1. Le bail à construction 213

   • 1.1. Origine juridique 213
   • 1.2. Principe 214
   • 1.3. Avantages 215
   • 1.3.1. Pour le preneur 215
   • 1.3.2. Pour le bailleur 215
   • 1.3.3. Exemple 215
   • 1.4. Imposition des revenus fonciers 216

2. Le bail à réhabilitation 216

   • 2.1. Principe 216
   • 2.2. Avantages 217
   • 2.2.1. Financement des travaux 217
   • 2.2.2. Avantages fiscaux 217
   • 2.2.3. Situation en fin de bail 217

3. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) 218

   • 3.1. Mise en place 218
   • 3.1.1. Le rôle de la société de construction-vente 218
   • 3.1.2. Le contrat préliminaire de réservation 218
   • 3.1.3. Le dépôt de garantie 219
   • 3.1.4. Le projet d’acte de vente 219
   • 3.2. L’achèvement des travaux 220
   • 3.2.1. Principe 220
   • 3.2.2. Obligation 220
   • 3.2.3. Les garanties de l’achèvement 221
   • 3.3. Les assurances 221

Cinquième partie : Les modes d’acquisition et de détention

Chapitre 13 : Comment acheter un bien immobilier ? 225

1. Où trouver les informations en vue d’acquérir un bien ? 225

   • 1.1. Les offres des particuliers 225
   • 1.2. Les offres des professionnels de l’immobilier 226
   • 1.2.1. Les agents immobiliers 226
   • 1.2.2. Les marchands de biens 227
   • 1.2.3. Les promoteurs 227
   • 1.2.4. Les notaires 228
   • 1.3. Les investisseurs institutionnels 228
   • 1.4. Les annonces 229
   • 1.5. Les autres moyens 229
   • 1.6. Documents utiles pour la prospection foncière et l’acquisition d’un terrain 229
   • 1.6.1. Le cadastre 229
   • 1.6.2. Le fichier immobilier du service de la publicité foncière 230

2. Les risques particuliers affectant certains immeubles 231

   • 2.1. Les termites et autres insectes xylophages 231
   • 2.2. L’amiante 233
   • 2.3. Le plomb et le saturnisme 233
   • 2.4. Le radon 234
   • 2.5. Les risques naturels 235
   • 2.5.1. Le risque sismique 235
   • 2.5.2. Le risque sécheresse 235
   • 2.5.3. Le risque inondations 237
   • 2.6. La performance énergétique 237

3. Les différents contrats préparatoires à l’acte de vente et le contrat de vente 238

   • 3.1. La promesse unilatérale d’achat 238
   • 3.2. La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente 239
   • 3.3. Le compromis de vente 240
   • 3.3.1. Principe 240
   • 3.3.2. Les conditions suspensives 240
   • 3.4. L’acte de vente d’un immeuble 241
   • 3.4.1. Première partie de l’acte de vente 241
   • 3.4.2. Seconde partie de l’acte de vente 241

4. Acquérir un bien aux enchères  : la vente aux enchères 242

   • 4.1. La vente par adjudication volontaire  : le recours aux notaires 242
   • 4.2. La vente par adjudication judiciaire  : le tribunal de grande instance 243
   • 4.2.1. Principe 243
   • 4.2.2. La saisie immobilière 244
   • 4.3. Les ventes immobilières des administrations 245
   • 4.3.1. La politique immobilière de l’État 245
   • 4.3.2. Le Conseil de l’Immobilier de l’État 245
   • 4.3.3. Les ventes de la Direction de l’Immobilier de l’État 245
   • 4.3.4. Les ventes de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales 246

5. Acquérir un bien en rente viagère  : la vente en viager 246

   • 5.1. Principe 246
   • 5.2. Les cas de nullité d’un contrat de vente en viager 247
   • 5.3. Le viager occupé 248
   • 5.3.1. La réserve du droit d’usage et d’habitation 248
   • 5.3.2. La réserve d’usufruit 248
   • 5.4. L’aspect financier 249
   • 5.4.1. Prix de vente et montant de la rente 249
   • 5.4.2. Le paiement de la rente 250
   • 5.5. La fiscalité 251
   • 5.5.1. Les impôts sur le revenu 251
   • 5.5.2. Les plus-values immobilières 251
   • 5.5.3. Réversion et droits de succession 251

6. La construction d’un bien immobilier 252

   • 6.1. La fiscalité de l’achat d’un terrain à bâtir 252
   • 6.1.1. La taxe foncière 252
   • 6.1.2. La TVA immobilière 253
   • 6.1.3. Les plus-values 253
   • 6.2. Comment faire construire une maison individuelle ? 253
   • 6.2.1. Les acteurs de la construction 253
   • 6.2.2. Les garanties 254
   • 6.2.3. Les précautions à prendre dans le contrat 255
   • 6.2.4. La prévention des vices de construction 255

Chapitre 14 : La détention collective 257

1. La copropriété 257

   • 1.1. Législation 257
   • 1.2. Documents obligatoires 258
   • 1.2.1. Etat descriptif de division 258
   • 1.2.2. Règlement de copropriété 259
   • 1.2.3. Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété 260
   • 1.3. Parties communes et parties privatives 260
   • 1.3.1. Les parties communes 260
   • 1.3.2. Les parties privatives 261
   • 1.4. Droits et obligations des copropriétaires 261
   • 1.4.1. Les droits du copropriétaire 262
   • 1.4.2. Les obligations du copropriétaire 262
   • 1.5. Le syndicat de copropriété 263
   • 1.5.1. Rôle 263
   • 1.5.2. Prérogatives 263
   • 1.6. Le syndic de copropriété 264
   • 1.6.1. Définition et rôle 264
   • 1.6.2. Le syndic professionnel 265
   • 1.6.3. Le syndic bénévole ou non professionnel 265
   • 1.6.4. Honoraires du syndic 266
   • 1.7. Le Conseil syndical 267
   • 1.8. L’Assemblée Générale 267
   • 1.8.1. Les décisions prises à la majorité de l’article 24 268
   • 1.8.2. Les décisions prises à la majorité de l’article 25 268
   • 1.8.3. Les décisions prises à la double majorité de l’article 26 269
   • 1.8.4. Les décisions prises à l’unanimité des voix des copropriétaires 270
   • 1.8.5. Le déroulement d’une assemblée générale 270
   • 1.9. Les charges 271
   • 1.10. Le privilège spécial immobilier du syndicat 272
   • 1.11. Le régime provisoire pour les copropriétaires en difficulté 272

2. La multipropriété 272

   • 2.1. Principe 272
   • 2.2. La société d’attribution 273
   • 2.3. Droits et obligations du multipropriétaire 273
   • 2.3.1. Droits du multipropriétaire 273
   • 2.3.2. Obligations du multipropriétaire 273
   • 2.4. Fiscalité 274
   • 2.5. En résumé 274

Chapitre 15 : La pierre-papier 275

1. La société civile immobilière (SCI) 275

   • 1.1. Définition 275
   • 1.1.1. La définition légale d’une société 275
   • 1.1.2. Définition générale d’une société civile 275
   • 1.1.3. SCI et personnalité morale 276
   • 1.2. Création d’une SCI 276
   • 1.2.1. Statuts d’une SCI 276
   • 1.2.2. Le régime fiscal 277
   • 1.2.3. Impôt sur le revenu 278
   • 1.2.4. Impôt sur les sociétés 278
   • 1.2.5. La taxation des apports 278
   • 1.3. Le fonctionnement de la société civile immobilière 279
   • 1.3.1. Responsabilité des associés 279
   • 1.3.2. Fiscalité et résultat de la société 279
   • 1.4. La cession des parts 281
   • 1.4.1. Principe 281
   • 1.4.2. Cas des sociétés soumises à l’IS 281
   • 1.4.3. Cas des sociétés translucides 282
   • 1.4.4. Fiscalité du retrait d’un associé 282
   • 1.5. La radiation de la société 283
   • 1.5.1. La dissolution 283
   • 1.5.2. La liquidation 283
   • 1.5.3. Le partage 283
   • 1.5.4. Cas des sociétés soumises à l’IS 284
   • 1.5.5. Cas des sociétés translucides 284
   • 1.6. SCI et régime matrimonial 284
   • 1.6.1. SCI et régime de la communauté légale réduite aux acquêts 284
   • 1.6.2. SCI et régime de la séparation de biens 286
   • 1.2.3. SCI et les régimes non matrimoniaux 287
   • 1.7. SCI et entreprise 289
   • 1.8. SCI et indivision 290

2. Les fonds immobiliers 290

   • 2.1. Avantages 291
   • 2.2. Limites 292
   • 2.3. Les Fonds d’investissement alternatifs immobilier en Europe 294
   • 2.3.1. Introduction 294
   • 2.3.2. Caractéristiques 294
   • 2.3.3. Tendances par pays 295
   • 2.4. Aux États-Unis  : les REITs (Real estate investment trusts) 296
   • 2.4.1. Historique 296
   • 2.4.2. Typologie 297
   • 2.4.3. Les secteurs 297
   • 2.4. En Asie 298
   • 2.5. En France 298
   • 2.5.1. Les sociétés foncières et le statut de SIIC 299
   • 2.5.2. Les SCPI 300
   • 2.5.3. Les OPCI 303

Sixième partie : La fiscalité immobilière

Chapitre 16 : Les principales taxes assises sur l’immobilier 311

1. La TVA et les droits d’enregistrement 311

   • 1.1. Le régime de la TVA immobilière 311
   • 1.2. Le régime de la TVA marchand de biens 312
   • 1.3. Les droits d’enregistrement 312
   • 1.3.1. Les opérations concernées 312
   • 1.3.2. Taux 313

2. La taxe foncière sur les propriétés bâties 313

   • 2.1. Propriétés imposables 313
   • 2.2. Exonérations 314
   • 2.2.1. Biens pouvant être exonérés 314
   • 2.2.2. Personnes pouvant être exonérées 314
   • 2.2.3. Montant 315

3. La taxe d’habitation 315

   • 3.1. Généralités 315
   • 3.2. Exonérations et suppressions 316

4. Les taxes d’urbanisme 316

   • 4.1. La taxe d’aménagement 316
   • 4.2. La redevance d’archéologie préventive 317

5. La taxe de séjour sur les hébergements touristiques 318

   • 5.1. Principe 318
   • 5.2. Hébergements et communes concernés 318

6. Les taxes propres à l’Île-de-France 319

   • 6.1. La taxe pour création de bureaux et commerces en Île-de-France (TCB-IDF) 319
   • 6.2. La taxe sur les bureaux en Île-de-France 320
   • 6.3. Taxe sur les droits de mutation des locaux professionnels 321

7. Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) 321

   • 7.1. Principe 321
   • 7.2. Calcul de la surface 321
   • 7.3. Imposition et paiement 322

Chapitre 17 : La fiscalité du particulier 325

1. La fiscalité des revenus fonciers 325

   • 1.1. Définition des revenus fonciers perçus par des personnes physiques 325
   • 1.2. Ne constituent pas des revenus fonciers 325
   • 1.3. Déclaration 326
   • 1.3.1. Régime réel 326
   • 1.3.2. Le régime du microfoncier  : régime simplifié des revenus fonciers 326
   • 1.4. Détermination du revenu imposable 327
   • 1.4.1. Recettes 327
   • 1.4.2. Frais et charges 330
   • 1.5. Imputation des déficits fonciers 335
   • 1.5.1. Imputation du déficit foncier sur le revenu global 335
   • 1.5.2. Imputation du déficit sur les revenus fonciers ultérieurs 336
   • 1.6. Les revenus immobiliers perçus par des personnes morales 337
   • 1.6.1. Les revenus immobiliers perçus par une SCI 337
   • 1.6.2. Les revenus immobiliers rattachés à une activité professionnelle 338
   • 1.7. Applications 339
   • 1.7.1. Questionnaire relatif aux revenus fonciers 339
   • 1.7.2. Cas pratiques 340

2. La fiscalité des plus-values immobilières 342

   • 2.1. Les plus-values imposables 342
   • 2.2. Les plus-values exonérées 343
   • 2.3. Le cas des non-résidents 344
   • 2.4. Calcul de la plus-value immobilière 344
   • 2.4.1. Définition 344
   • 2.4.2. Détermination du prix de cession 345
   • 2.4.3. Calcul du prix d’acquisition et des majorations 345
   • 2.4.4. L’abattement lié à la durée de détention 346
   • 2.5. Déclaration et imposition 347
   • 2.6. Moins-values 348
   • 2.7. Applications 348
   • 2.7.1. Questions de synthèse 348
   • 2.7.2. Applications n° 1 350
   • 2.7.3. Application n° 2 351

3. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) 351

   • 3.1. Les personnes imposables 351
   • 3.2. Les biens imposables 352
   • 3.3. Les biens et droits exonérés en partie 353
   • 3.4. Évaluation des biens et calcul de l’actif net imposable 353
   • 3.5. Calcul de l’IFI théorique et de l’IFI dû 354
   • 3.6. Mécanisme de la décote 355
   • 3.7. Réduction d’impôt 355
   • 3.8. Plafonnement 356

4. La fiscalité de la résidence principale 356

   • 4.1. Définition d’une habitation principale 356
   • 4.2. Crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique 357
   • 4.2.1. Immeubles et personnes concernés 357
   • 4.2.2. Dépenses en faveur des économies d’énergie 357
   • 4.2.3. Dépenses d’isolation thermique 359
   • 4.2.4. Équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable 360
   • 4.2.5. Autres dépenses 360
   • 4.2.6. Dépenses réalisées dans des logements situés dans les départements d’outre-mer 360
   • 4.2.7. Conditions de ressources 361
   • 4.2.8. Calcul du crédit d’impôt 361
   • 4.3. Crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes 362
   • 4.3.1. Personnes concernées 362
   • 4.3.2. Dépenses éligibles 362
   • 4.3.3. Calcul du crédit d’impôt 363
   • 4.4. Location ou sous-location 364
   • 4.4.1. Principe 364
   • 4.4.2. Sous-location 364
   • 4.4.3. Inscription au Sirène de l’INSEE 364
   • 4.4.4. Fiscalité 365

Chapitre 18 : Les mesures fiscales incitatives 367

1. Loi Pinel 367

   • 1.1. Logements concernés 367
   • 1.2. Délai d’achèvement du logement 367
   • 1.3. Zones géographiques 368
   • 1.4. Niveau de performance énergétique 368
   • 1.5. Conditions de ressources du locataire 368
   • 1.6. Conditions liées à la location 369
   • 1.7. Montant de la réduction d’impôt 370

2. Loi Denormandie 371

   • 2.1. Logements concernés 371
   • 1.2. Nature des travaux à réaliser 374
   • 1.3. Conditions de ressources du locataire 374
   • 1.4. Conditions liées à la location 375
   • 1.5. Montant de la réduction d’impôt 376

3. Loi Malraux 377

   • 3.1. Principe 377
   • 3.2. Engagement de location et conditions à respecter 377
   • 3.3. Les travaux déductibles éligibles 378
   • 3.3.1. Les dépenses de droit commun 378
   • 3.3.2. Les dépenses spécifiques 378

4. Les monuments historiques 378

   • 4.1. Généralités 378
   • 4.2. Procédures de classement et d’inscription 379
   • 4.3. Responsabilités du propriétaire 379
   • 4.4. Investissements concernés 379
   • 4.5. Les travaux éligibles à la fiscalité des monuments historiques 380
   • 4.6. Avantages fiscaux 380
   • 4.6.1. Impôt sur le revenu 380
   • 4.6.2. Exonération des droits de succession 381
   • 4.6.3. Impôt sur la Fortune Immobilière 381

5. Loi Censi-Bouvard 382

   • 5.1. Principe 382
   • 5.2. Les logements éligibles 382
   • 5.3. Statut LMNP 383
   • 5.4. Avantages fiscaux 383

6. Les investissements forestiers 384

   • 6.1. L’achat de bois ou de terrains à boiser 384
   • 6.2. L’achat de parts de groupements forestiers ou de sociétés d’épargne forestière (SEF) 384
   • 6.3. Les travaux forestiers 384
   • 6.4. La rémunération versée pour la gestion de bois et forêts 385
   • 6.5. Le versement de cotisations 385
   • 6.5.1. Cotisation d’assurance contre les risques de tempête 385
   • 6.5.2. Cotisation pour la défense des forêts contre l’incendie 385
   • 6.6. Les conditions à respecter 385
   • 6.6.1. Différentes situations 385
   • 6.6.2. Remise en cause de l’avantage fiscal 386
   • 6.7. Détermination de la réduction d’impôt 386
   • 6.7.1. Investissements concernés 386
   • 6.7.2. Dépenses plafonnées 387
   • 6.8. Détermination du crédit d’impôt 387
   • 6.8.1. Investissements concernés et taux 387
   • 6.8.2. Dépenses concernées 387
   • 6.9. Transmission d’un placement forestier 388

7. Loi Girardin 388

   • 7.1. Principe 388
   • 7.2. Girardin social 389
   • 7.3. Girardin industriel 389

8. Le statut de loueur en meublé professionnel 391

   • 8.1. Deux conditions cumulatives à remplir 391
   • 8.2. Fiscalité 391

Annexes

• Annexe 1 : Lexique immobilier 395
• Annexe 2 : Table des sigles 405
• Index 417